De officiële definitie is:

“Een erfdienstbaarheid of servituut is een zakelijk recht, en wel een last, waarmede een onroerende zaak – het dienend of lijdend erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersend erf – is bezwaard. Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of door verjaring of kan door de wet worden opgelegd. De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt bestaat in een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de retributie – te betalen. Verjaring houdt in dat iets al lang is geduld, en dat dit dulden daardoor vervolgens een verplichting wordt.”

Een hele boterham dus, maar wat betekent dit nu in mensentaal?

Heel simpel: je hebt voor jouw eigendom een nut of gebruik nodig van een andermans eigendom of omgekeerd.

Bijvoorbeeld: stel dat jouw eigendom niet direct aan de openbare weg ligt en je mag bijgevolg over een deeltje van de oprit van jouw buur rijden om zo de openbare weg te bereiken, dan is er op het eigendom van jouw buur (= lijdend of dienend erf) een erfdienstbaarheid ten voordele van jouw eigendom (= heersend erf). Het lijdend erf staat een voordeel toe aan het heersend erf.

Ok, dat klinkt logisch.

Maar stel dat jouw heel sympathieke buur zijn eigendom verkoopt aan een minder vriendelijke man. En nu? Zal je nu niet meer over het deeltje van het perceel van jouw nieuwe buur mogen rijden? Natuurlijk wel, erfdienstbaarheden worden immers notarieel vastgelegd en worden telkens in elke toekomstige verkoopakte overgenomen. Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend.

Er bestaan veel verschillende soorten erfdienstbaarheden. Hieronder vind je kort welke soorten er bestaan en wat het betekent:

• Wettelijke erfdienstbaarheden zijn opgericht door de wet. Voorbeelden hiervan zijn een gemene muur, recht van uitweg of afstand van beplanting.
• Natuurlijke erfdienstbaarheden worden opgericht uit de natuurlijke ligging van het onroerend goed. Bijvoorbeeld recht van afvloeiing of recht van afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen.
• Conventionele erfdienstbaarheden houden in dat deze erfdienstbaarheden zijn opgericht door de mens. Bijvoorbeeld recht van doorgang, van riolering of van waterleiding.
• Positieve erfdienstbaarheden houden in dat de eigenaar van het heersend erf iets mag doen wat hij normaal niet zou mogen, bijvoorbeeld recht van overgang.
• Negatieve erfdienstbaarheden houden het recht in van de eigenaar van het heersend erf om de eigenaar van het lijdend erf iets te verbieden, bijvoorbeeld een verbod om te bouwen.
• Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen daadwerkelijke daad van een persoon, maar houden toch een voordeel in voor het heersend erf. Denk maar aan het recht van waterleiding of van gas- en elektriciteitsleidingen. Er is hier dus niemand die een daad moet uitvoeren, het water loopt door de leidingen zonder dat hier iemand iets voor moet doen.
• Niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen een daad van de mens. Bijvoorbeeld een recht van overgang of recht om water te putten.
• Zichtbare erfdienstbaarheden kan je met het blote oog gewoon zien bij een plaatsbezoek. Denk maar aan een deur, een hek, een pad, leidingen (ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont), balkon, venster …
• Niet zichtbare erfdienstbaarheden kan je daarentegen niet met het blote oog zien bvb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen …

Er rust een erfdienstbaarheid op mijn perceel, wat nu?

Ben je eigenaar van het perceel waarop een erfdienstbaarheid rust (dus het lijdend erf), dan moet je deze erfdienstbaarheid respecteren. Je mag dus geen veranderingen aan jouw perceel aanbrengen, die de situatie van het heersend erf dermate zou veranderen of bemoeilijken.

Maar wat als je na verloop van tijd dan toch de situatie grondig zou willen veranderen en dat deze erfdienstbaarheid dit in de weg staat? Dan mag je altijd aan jouw buurman, de eigenaar van het heersend erf, een waardig alternatief aanbieden die voor jou de last van de erfdienstbaarheid vermindert. De erfdienstbaarheid mag echter niet bemoeilijkt worden, maar kan dus wel lichtjes wijzigen qua concrete afspraken. Jouw buurman kan hier eigenlijk niets tegenin brengen.

De kosten voor het onderhoud of verbeteren van het deel van jouw perceel waarop de erfdienstbaarheid van toepassing is, blijven steeds ten koste van jou en kan je niet doorrekenen naar jouw buurman die er desondanks ook gebruik van maakt.