banner

Deel dit artikel:

Wanneer je jouw eigendom verkoopt, wordt de vraag gesteld of je weet hebt van erfdienstbaarheden die reeds op jouw eigendom waren gevestigd of die je eventueel zelf hebt toegestaan. Maar wat is een erfdienstbaarheid?

De officiële definitie is:

“Een erfdienstbaarheid of servituut is een zakelijk recht, en wel een last, waarmede een onroerende zaak – het dienend of lijdend erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersend erf – is bezwaard. Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of door verjaring of kan door de wet worden opgelegd. De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt bestaat in een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de retributie – te betalen. Verjaring houdt in dat iets al lang is geduld, en dat dit dulden daardoor vervolgens een verplichting wordt.”

 

Een hele boterham dus, maar wat betekent dit nu in mensentaal?

Heel simpel: je hebt voor jouw eigendom een nut of gebruik nodig van een andermans eigendom of omgekeerd.

Bijvoorbeeld: stel dat jouw eigendom niet direct aan de openbare weg ligt en je mag bijgevolg over een deeltje van de oprit van jouw buur rijden om zo de openbare weg te bereiken, dan is er op het eigendom van jouw buur (= lijdend of dienend erf) een erfdienstbaarheid ten voordele van jouw eigendom (= heersend erf). Het lijdend erf staat een voordeel toe aan het heersend erf.

Ok, dat klinkt logisch.

Maar stel dat jouw heel sympathieke buur zijn eigendom verkoopt aan een minder vriendelijke man. En nu? Zal je nu niet meer over het deeltje van het perceel van jouw nieuwe buur mogen rijden? Natuurlijk wel, erfdienstbaarheden worden immers notarieel vastgelegd en worden telkens in elke toekomstige verkoopakte overgenomen. Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend.

Er bestaan veel verschillende soorten erfdienstbaarheden. Hieronder vind je kort welke soorten er bestaan en wat het betekent:

  • Wettelijke erfdienstbaarheden zijn opgericht door de wet. Voorbeelden hiervan zijn een gemene muur, recht van uitweg of afstand van beplanting.
  • Natuurlijke erfdienstbaarheden worden opgericht uit de natuurlijke ligging van het onroerend goed. Bijvoorbeeld recht van afvloeiing of recht van afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen.
  • Conventionele erfdienstbaarheden houden in dat deze erfdienstbaarheden zijn opgericht door de mens. Bijvoorbeeld recht van doorgang, van riolering of van waterleiding.
  • Positieve erfdienstbaarheden houden in dat de eigenaar van het heersend erf iets mag doen wat hij normaal niet zou mogen, bijvoorbeeld recht van overgang.
  • Negatieve erfdienstbaarheden houden het recht in van de eigenaar van het heersend erf om de eigenaar van het lijdend erf iets te verbieden, bijvoorbeeld een verbod om te bouwen.
  • Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen daadwerkelijke daad van een persoon, maar houden toch een voordeel in voor het heersend erf. Denk maar aan het recht van waterleiding of van gas- en elektriciteitsleidingen. Er is hier dus niemand die een daad moet uitvoeren, het water loopt door de leidingen zonder dat hier iemand iets voor moet doen.
  • Niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen een daad van de mens. Bijvoorbeeld een recht van overgang of recht om water te putten.
  • Zichtbare erfdienstbaarheden kan je met het blote oog gewoon zien bij een plaatsbezoek. Denk maar aan een deur, een hek, een pad, leidingen (ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont), balkon, venster …
  • Niet zichtbare erfdienstbaarheden kan je daarentegen niet met het blote oog zien bvb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen …

Er rust een erfdienstbaarheid op mijn perceel, wat nu?

Ben je eigenaar van het perceel waarop een erfdienstbaarheid rust (dus het lijdend erf), dan moet je deze erfdienstbaarheid respecteren. Je mag dus geen veranderingen aan jouw perceel aanbrengen, die de situatie van het heersend erf dermate zou veranderen of bemoeilijken.

Maar wat als je na verloop van tijd dan toch de situatie grondig zou willen veranderen en dat deze erfdienstbaarheid dit in de weg staat? Dan mag je altijd aan jouw buurman, de eigenaar van het heersend erf, een waardig alternatief aanbieden die voor jou de last van de erfdienstbaarheid vermindert. De erfdienstbaarheid mag echter niet bemoeilijkt worden, maar kan dus wel lichtjes wijzigen qua concrete afspraken. Jouw buurman kan hier eigenlijk niets tegenin brengen.

De kosten voor het onderhoud of verbeteren van het deel van jouw perceel waarop de erfdienstbaarheid van toepassing is, blijven steeds ten koste van jou en kan je niet doorrekenen naar jouw buurman die er desondanks ook gebruik van maakt.

banner

Deel dit artikel:

Heb jij één van onze vastgoedmakelaars al ontmoet? Of misschien spotte je onze home ambassadors al eens via Instagram, TikTok, Facebook of via een bord langs de weg? Kom hier te weten hoe een dag van een makelaar bij Bricx eruitziet.

7u30

Tijd om op te staan en aan een nieuwe boeiende dag te beginnen!
Starten doe ik met een verfrissende douche, daarna trakteer ik mezelf op een stevig ontbijt. Terwijl bekijk ik of er nieuwe panden te koop zijn geplaatst in mijn regio, zo heb ik meteen een goed zicht op de immomarkt.
Daarna spring ik in de auto richting het Bricx kantoor.

9u

De werkdag begint op kantoor met een korte interne vergadering samen met de collega’s. We wisselen onze ervaringen uit bij een ochtendkoffie.

9u30

Samen met onze fotografe rij ik naar een woning die binnenkort te koop komt. Terwijl de fotografe bezig is met het prachtig in beeld brengen van de woning, zit ik nog even samen met de verkopers om enkele puntjes te doorspreken. Hierna zet ik me 100% in voor een filmpje over de woning dat zal getoond worden op onze social media kanalen.

10u30

Tijd om te vertrekken naar een volgende woning, ditmaal voor een schatting. De dag voordien ben ik reeds langs geweest bij de gemeente om alle juiste informatie te verzamelen voor de eigenaar. Ons kantoor staat dan ook gekend voor een correcte waardebepaling.

11u30

Eventjes tijd voor administratie.
De nieuwe dossiers en verkochte woningen van de voorbije dagen invoeren in onze software, mijn mailbox checken …

12u30

Smakelijk!

14u

Afspraak op locatie.
Na de lunch zorg ik dat ik op tijd vertrek naar mijn volgende afspraak.
De eigenaars geven mij een rondleiding in hun woning, ik kijk en luister zeer aandachtig. Daarna licht ik onze manier van werken toe. Na dit eerste persoonlijk kennismakingsgesprek plannen we een vervolggesprek in bij ons op kantoor. Na het tekenen van de samenwerkingsovereenkomst wordt het dossier opgestart en gaan we samen voor een vlotte verkoop.

15u30

Ondertekening van het compromis.
Ik ontvang beide partijen, koper en verkoper, bij ons op kantoor en we overlopen samen het compromis.
Geen vragen meer? Alles duidelijk? Dan mag er getekend worden door beide partijen en rest mij alleen nog hen van harte proficiat te wensen! We heffen samen het glas op deze grote stap en ik deel nog enkele leuke attenties uit. Twee super tevreden partijen, altijd fijn om een dossier zo af te sluiten.

18u

Een drukke bezoekavond voor de boeg!
Deze avond sta ik in voor bezoekmomenten op twee verschillende locaties.
Ik geef de kandidaat-kopers een rondleiding, alles verloopt vlot en uiteindelijk krijg ik voor beide panden een goed voorstel binnen. Leuk om de werkdag mee af te sluiten!
Dezelfde avond neem ik telefonisch contact op met de eigenaars om hen op de hoogte te brengen van de voorstellen.

20u30

Mijn maag begint te knorren, tijd om iets lekkers te eten.
Na het avondmaal check ik nog een laatste keer mijn mails.
Daarna is het tijd voor wat ontspanning.

23u30

Slaapwel!

banner

Deel dit artikel:

De verkoop van een woning kan behoorlijk wat stress met zich meebrengen. Niet alleen stress over de verkoop van je woning zelf, maar ook omtrent alle documenten die vereist zijn om een woning te verkopen. Wij hebben voor jou opgelijst welke documenten je voor de verkoop van jouw woning nodig hebt en waarvoor deze documenten exact dienen.

Minder nonsens, meer verkoop

Uiteraard gaan wij bij Bricx een stapje verder en kunnen wij jou, naast de volledige begeleiding van de verkoop van je woning, ook helpen bij het opvragen van de vereiste documenten.
Denk je erover na jouw woning te verkopen? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op en wij zullen ervoor zorgen dat de verkoop van jouw woning zonder stress zal verlopen.

Bricx, vastgoed forward

 

Eigendomstitel

Om aan te tonen dat je effectief eigenaar bent van jouw woning, moet je een eigendomstitel kunnen voorleggen. Bij de aankoop van jouw woning kreeg je na de akte van de notaris een document mee. Dit document zit veelal in een kaftje van de notaris waarmee je hebt samengewerkt.

De eigendomstitel bevat zeer veel informatie. Het toont niet alleen aan dat jij de woning hebt gekocht, maar het vermeldt ook aan wie jij hebt gekocht, wanneer je dit hebt gedaan, bij welke notaris de akte verleden werd en of er erfdienstbaarheden op jouw eigendom waren gevestigd (erfdienstbaarheden? Meer info via deze link).
De eigendomstitel is al het ware een soort identiteitskaart van jouw eigendom. Het is een noodzakelijk document bij de verkoop van elk eigendom.

Wat als je niet meer over jouw eigendomstitel beschikt?
Gebeurde de aankoop van jouw woning nog niet zo heel lang geleden, dan is de kans groot dat je de akte zelf kan opvragen via www.naban.be. Sinds 1 januari 2015 bewaren alle notarissen alle aktes ook digitaal op Naban.be. Je kan inloggen met behulp van jouw e-ID of met ItsMe en zo gratis jouw persoonlijke notariële kluis consulteren. Veel notarissen zijn ook reeds begonnen met de aktes van voor 2015 hierop digitaal te bewaren, echter is dit afhankelijk van notaris tot notaris.

Daarnaast kan er ook altijd gratis een duplicaat opgevraagd worden bij de notaris waarbij de akte werd verleden.

Wat als je niet meer weet bij welke notaris de akte was? Dan moet er een opzoeking gebeuren door jouw notaris bij het registratiekantoor van jouw provincie. Aan deze opzoeking hangt helaas wel een prijskaartje vast.

Staat de eigendomstitel niet op jouw naam, maar op deze van bijvoorbeeld jouw ouders, die ondertussen helaas overleden zijn? Dan kan jouw notaris jou een erfrechtverklaring bezorgen. Dit document toont aan dat jij de wettelijke erfgenaam bent en dus ondertussen eigenaar van de woning bent.

Kadastrale legger en kadastraal plan

De kadastrale legger of het uittreksel van het kadaster vermeldt de gegevens van de eigenaar, voor welk aandeel iemand eigenaar is, de aard van het pand, perceelnummer, de perceeloppervlakte, het bouwjaar (mits de woning niet te oud is), onder welke kadastrale afdeling en sectie jouw eigendom valt en last but nog least het kadastraal inkomen.
Het kadastraal plan geeft je dan meer zicht over de perceelgrenzen en de verschillende constructies op het perceel.
Beide kunnen aangevraagd worden bij het kadaster en brengen samen een kleine kost van 7,56 euro inclusief BTW per kadastraal perceel met zich mee.

Bodemattest

Voor het sluiten van een verkoopovereenkomst moet de koper verplicht geïnformeerd over de bodemkwaliteit van de grond die hij zou willen aankopen. Het maakt niet uit of het braakliggende grond is of dat er reeds een woning of appartementsgebouw op staat, de koper moet geïnformeerd worden over de bodem waarop de woning/het appartementsgebouw/het handelspand/… staat.
Om de koper te kunnen informeren, moet je over een bodemattest beschikken. Het bodemattest vermeldt namelijk alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent.
Betekent een blanco bodemattest automatisch ook dat de grond 100% zeker niet verontreinigd is? Helaas niet, maar het is wel een indicatie. OVAM kijkt namelijk na of er historisch gezien ooit een activiteit op het stuk grond in kwestie gebeurde die bodemverontreiniging met zich zou kunnen meebrengen. Denk bijvoorbeeld aan een perceel waar vroeger een tankstation stond of waar er een metaalverwerkend bedrijf gevestigd was.
De inhoud van het bodemattest moet overgenomen worden in de verkoopovereenkomst

Het opvragen van dit document kost sinds 1 juni 2021 55 euro voor een volledig kadastraal perceel en 222 euro voor een deel van een kadastraal perceel.

Energieprestatiecertificaat of EPC

De energieprijzen worden er helaas niet goedkoper op en net daarom moet je als verkoper kandidaat-kopers inlichten over hoe energiezuinig jouw woning is. Dit doen we aan de hand van een energieprestatiecertificaat of kortweg EPC.

In Vlaanderen mag een woning, appartement, handelspand … niet publiekelijk te koop of te huur aangeboden worden zonder een EPC. In slechts enkele zéér uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld voor een onbewoonbaar verklaarde woning, moet je niet over een EPC beschikken. Zelfs woningen zonder verwarming hebben sinds 1 juli 2017 ook een EPC nodig.
Ook is het mogelijk dat nieuwbouw of ingrijpende energetische renovaties te koop of te huur worden aangeboden zonder dat het EPB of Energieprestatie en Binnenklimaat (enkel voor nieuwbouw of grondige verbouwingsprojecten) al beschikbaar is.

Het EPC moet opgemaakt worden door een energiedeskundige en de prijs hiervan verschilt van deskundige tot deskundige. De deskundige bezoekt de woning en controleert alles die de energiezuinigheid van een woning kan beïnvloeden en geeft de woning daarna een score. Het EPC geeft de kandidaat-koper dus een idee hoe energiezuinig zijn eigendom is en wat er eventueel nog van werken moeten gebeuren om de woning energiezuiniger te maken. De score is bij voorkeur zo laag mogelijk, zo heb je nu zelfs zogenaamde BEN-woningen of bijna energieneutrale woningen.
Je moet verplicht over een certificaat beschikken, echter is het certificaat louter informatief. In geen geval zal de koper aanspraak kunnen maken op uitvoering van aanpassingswerken op kosten van de verkoper omwille van de informatie die verstrekt wordt in het energieprestatiecertificaat.

In principe is een EPC 10 jaar geldig, maar sinds 2022 moet bij de verkoop een bestaande woning zijn opgemaakt in 2019 of later.
Voor verhuur blijft de geldigheid van 10 jaar van toepassing en mag dit certificaat dus wel opgesteld zijn voor 2019, mits het nog geen 10 jaar oud is.

Het origineel document moet bij akte aan de koper worden overhandigd.

Elektriciteitskeuring

Met dit attest laat je aan de koper weten of alle elektrische installaties al dan niet in orde zijn. Een goedgekeurd attest blijft 25 jaar geldig, op voorwaarde dat je tijdens deze periode geen fundamentele ingrepen aan de elektrische installatie uitvoert of laat uitvoeren.
Indien de elektrische installaties niet conform zijn, mag jouw woning nog steeds verkocht worden zonder dat je als verkoper alles in orde dient te brengen. Echter verbindt de koper er zich toe de inbreuken en gebreken in orde te brengen tegen ten laatste 18 maanden na akte.

De elektrische keuring dient te worden uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme en de prijzen verschillen per keuringsorganisme.

Stedenbouwkundig uittreksel en inlichtingen

Op het stedenbouwkundig uittreksel staat een overzicht van alle vergunningen die voor jouw eigendom werden aangevraagd. Daarnaast vind je op dit document ook of er al dan niet bouwovertredingen gemaakt zijn, of er een dagvaarding werd uitgebracht, enzovoort.

De stedenbouwkundige inlichtingen, ook wel vastgoedinformatie genoemd, bevat enorm veel informatie zoals of de woning werd opgenomen in het leegstands- of verwaarlozingsregister, of er een erfdienstbaarheid van openbaar nut van toepassing is, of er een rooilijnplan van toepassing is, en nog zoveel meer.

Dit document moet aangevraagd worden bij de gemeente en de prijs ervan verschilt van gemeente tot gemeente.

Als je leest welke informatie het stedenbouwkundig uittreksel en de stedenbouwkundige inlichtingen bevatten, kan je jou wellicht wel inbeelden dat deze informatie cruciaal is voor de koper en bijgevolg ben je verplicht als verkoper dit aan te vragen.
De gemeente heeft 30 dagen de tijd om dit document uit te reiken en heeft het een beperkte geldigheid van 1 jaar.

Overstromingsgevoeligheid

Je bent verplicht een koper te informeren over het risico op overstroming.
De overstromingsgevoeligheid van jouw eigendom wordt uitgedrukt in effectief, mogelijk en niet-overstromingsgevoelig gebied.

Via het Geoloket Watertoets (www.waterinfo.be/watertoets) kan je dit opzoeken.
De informatie moet vermeld worden in alle publiciteit en wordt overgenomen op de verkoopovereenkomst en in de akte.

Onroerend erfgoed

Sinds 1 januari 2015, ben je ook verplicht te melden of het pand beschermd is of voorkomt op een inventaris van het onroerend erfgoed.

Dit kan je snel opzoeken via inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/zoeken.

Indien jouw eigendom (gedeeltelijk) verhuurd is: huurcontract en bijhorende documenten

Voor de kopers is het huurcontract en alle bijhorende documenten van cruciaal belang. De nieuwe eigenaar treedt namelijk in alle rechten en plichten van jou, als vorige eigenaar. Hij dient dus op de hoogte te zijn van de duurtijd van de huurovereenkomst, opzegmodaliteiten, huurprijs, huurwaarborg enz.
Tegen de akte dient het huurcontract en alle andere documenten, zoals de plaatsbeschrijving, de documenten betreffende de huurwaarborg, bewijs van registratie van het huurcontract enz., aan de nieuwe eigenaars overhandigd te worden.

Indien mede-eigendom: informatie van de syndicus / Vereniging van mede-eigenaars (VME)

Verkoop jij een appartement, handelspand … waarbij er een deeltje mede-eigendom is, dan moet je de koper ook inlichten over eventuele kosten die dit met zich meebrengt.
De verkoopovereenkomst moet verplicht volgende informatie bevatten:

  • het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal
  • het bedrag van de eventueel door de overdrager verschuldigde achterstallen
  • de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng m.b.t. het reservekapitaal waartoe de Algemene Vergadering vóór de datum van deze overeenkomst heeft besloten
  • een overzicht van de gerechtelijke procedures i.v.m. de VME
  • de notulen van gewone en buitengewone Algemene Vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar
  • een afschrift van de recentste goedgekeurde balans

Gelukkig kan je deze informatie opvragen bij de syndicus. Deze syndicusinlichtingen heeft een kostprijs en dit verschilt per syndicus. Verder is het beperkt geldig (tot de volgende algemene vergadering en bijgevolg dus maximum 1 jaar).

Indien recente woning of recent ingrijpend gerenoveerd: postinterventiedossier (PID)

Is jouw woning gebouwd na mei 2001 of heb je jouw woning na mei 2001 laten renoveren door een aannemer? Dan dien je bij akte de kopers van jouw eigendom het postinterventiedossier af te geven.

Het postinterventiedossier is een dossier die alle technische gegevens over de structuren van het gebouw, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in het gebouw zitten bevat. Met andere woorden een verzameling van de facturen van de aannemer, foto’s, lastenboek, enz.
Het postinterventiedossier of PID dien je zelf op te bouwen, vraag je op bij de aannemer of veiligheidscoördinator die de renovaties heeft uitgevoerd of opgevolgd of vraag je aan de bouwheer die jouw huis heeft gebouwd.
Het dossier moet levenslang met het gebouw meegaan en dient telkens bij akte overgedragen te worden aan de nieuwe eigenaar.

Indien verwarming op mazout: conformiteitsattest stookolietank

Een stookolietank dient steeds conform de wettelijke bepalingen te zijn, zodat de bodem niet verontreinigd kan worden. Een tank wordt gecontroleerd door een gecertificeerde keurder die na controle van de bovengrondse of ondergrondse stookolietank (een ‘ondergrondse tank’ is een tank die in de grond is ingegraven, een tank in een kelder is dus een ‘bovengrondse tank’), een certificaat uitreikt. Bij de verkoop moet je dat certificaat voorleggen.

Is uw certificaat nog geldig?

  • Stookolietank voor de opslag van minder dan 5000 kg stookolie (6000 liter):
    • Een ondergrondse stookolietank
      • De ondergrondse stookolietank moet om de 5 jaar gecontroleerd worden.
      • De ondergrondse stookolietank die vóór 1 augustus 1995 in gebruik genomen werd, moest vóór 1 augustus 2002 een eerste keer een periodieke controle ondergaan.
    • Een bovengrondse stookolietank
      • De bovengrondse stookolietank moet sinds 1 maart 2009 na ingebruikname niet meer periodiek gecontroleerd worden. Alleen de controle bij de plaatsing is verplicht.
      • Een bovengrondse tank die vóór 1 maart 2009 in gebruik werd genomen: de ‘datum voor volgende controle’ op het laatste onderhoudsattest bepaalt of er nog controle nodig is.
        • Staat er op het laatste onderhoudsattest dat de volgende controle op 1 maart 2009 of een latere datum moet gebeuren? Dan bent u niet meer verplicht uw tank periodiek te laten keuren.
        • Staat er op het laatste onderhoudsattest dat de volgende controle op een datum vóór 1 maart 2009 moet gebeuren? Dan bent u verplicht de bovengrondse tank nog een laatste keer te laten controleren.
      • Een bovengrondse stookolietank die vóór 1 augustus 1995 in gebruik genomen werd, moest vóór 1 augustus 2003 een eerste periodieke controle ondergaan.
  • Stookolietank voor de opslag van 5000 kg stookolie of meer (6000 liter of meer):

    • Een ondergrondse stookolietank
      • moet om de 2 jaar een beperkt onderzoek ondergaan (dit moet jaarlijks gebeuren als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt)
        EN
      • moet om de 15 jaar een grondig algemeen onderzoek ondergaan (dit moet om de 10 jaar gebeuren als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt). Ondergrondse tanks van gewapende, thermohardende kunststof zijn vrijgesteld van het grondig algemeen onderzoek.
    • Een bovengrondse stookolietank
      • moet om de 3 jaar een beperkt onderzoek ondergaan
        EN
      • als de tank een inhoudsvermogen van meer dan 20.000 liter heeft, moet de tank bijkomend om de 20 jaar een algemeen onderzoek ondergaan.

 

Bron: www.vlaanderen.be, ovam.vlaanderen.be